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上半年深圳二手房投资占比上升 租金回报率小幅下滑

2019-07-17 21:34栏目:房产

网易房产讯    深圳中原今日发布“2019上半年深圳楼市总结及预判”。从深圳市场来看,上半年无重大政策出台。但由于去年年底开始的政策调控预期转变,信贷放宽、银行贷款利率下行,从1月开始,市场氛围变暖,成交逐步回升,至3月份到达顶峰。二季度,随着政策面开始收紧,多城加码调控,预期走低,市场回归理性。加上中美关系的恶化,成交逐步下滑,整个上半年市场呈现先升后降走势。

成交结构上看,深圳楼市市场分化严重。上半年累积的需求逐步释放,刚需发力占据主导。新房市场出现分化,低价位成交占比逐步提升,而中等价位占比下滑,改善型客户观望情绪浓厚,豪宅热度下滑不及去年,但成交依然较好。 二手市场成交低位反弹,但后继乏力,二手豪宅表现平淡,市场随着预期走低而回落,各区报价指数除宝安外均出现明显跌幅。

二手房市场方面,深圳中原认为,自去年下半年开始,深圳二手房跌入近几年的低谷,成交异常低迷,需求压抑时间长、体量大。多因素叠加之下,年后刚需和投资客入市大幅增加,成交也快速回升。同时,深圳上半年租金基本保持稳定,未出现大幅上升,长租公寓发展放慢,资本停止进入甚至逐步退出,市场竞争减少,租金持续上涨的趋势停止,但是也未见向下的势头。深圳近两年人口净流入都居全国前列,年轻人群流入占多数,导致深圳租赁需求依然较大。整体高租金将中低收入人群向关外的低租金区域挤压,随着深圳地铁交通的逐步完善,关外区域租赁人群也会越来越多。

一、深圳上半年二手市场回暖

2019年上半年全市二手住宅共成交31160套,面积约256.4万平,套数和面积分别较2018年上半年下滑7.5和7.4%;较2018年下半年皆上升0.8%。上半年二手住宅价格52543元/平,较去年均价上升4.2%,较去年12月上升1.9%。

政策上看,上半年无重大政策出台,而由于去年年底多城调控放松,预期转向,加之大湾区规划纲要出台,市场成交迅速回暖。去年下半年二手持续低迷累积了大量的购买力,也在年后得到释放。3月过后,需求有所下滑,政策面也有所收紧,先是住建部点名房价波动的大城市,然后银保监会、央行、中央会议多次重提房住不炒,房地产资金管控加强,市场成交逐步下行。

上半年深圳二手房投资占比上升 租金回报率小幅下滑


二、需求释放  市场成交先升后降

从各月的走势来看,上半年1、2月受到春节影响,成交量依然较为低迷,但是市场预期已经开始转变,氛围已经逐步提升,至3月份,去年压抑的需求释放,刚需和投资客入场较为积极,成交达到顶峰。二季度由于政策面和外围环境的影响,市场回归理性,成交逐步下滑。虽然备案数据有所延迟,但先升后降的趋势没有改变。

三、核心区域成交占比下滑  低价区域受到市场青睐

从上半年的区域分布来看,龙岗成交占比最高,其次为宝安,两区占比都超过两成。而从变化趋势来看,龙岗、宝安、盐田占比都有提升,反而中心区的南山、罗湖、福田占比都有下滑。上半年豪宅转冷,新房豪宅项目较去年明显降温,二手也以观望态势为主,成交乏力,反而刚需盘更受到关注。因此,低价区域的宝安、龙岗、盐田成交占比纷纷上升。

从历年成交走势看,各区成交量在2018年止跌回升,但幅度不大。今年上半年虽然市场回升,但只有盐田和宝安超过去年全年成交的50%,其中盐田虽然体量小,但成交上升非常明显,上半年成交已经接近去年全年成交的60%。

上半年深圳二手房投资占比上升 租金回报率小幅下滑


上半年深圳二手房投资占比上升 租金回报率小幅下滑


四、二手小户型成交占比下滑

面积上来看,上半年住宅产品60-90平的刚需成交占比49%,与去年持平。小户型单位占比略有下滑,90-144平单位占比上升2%。一方面,去年福田、南山等核心区域受到市场热捧,成交占比也较高,这些区域二手小户型单位总价相对低,市场成交相对较好。今年关外地区龙岗、宝安等成交占比上升,以中等和大户型居多。